Việt Nam suy giảm tỷ lệ sinh đang định hình lại động lực thị trường nhà ở

Tỷ lệ sinh sản của Việt Nam đã giảm xuống điểm thấp nhất trong lịch sử của nó và dự kiến sẽ tiếp tục giảm trong những năm tới. Sự thay đổi nhân khẩu học này đặt ra những thách thức kinh tế xã hội nghiêm trọng, với những tác động ngày càng rõ ràng đối với thị trường nhà đất.

Khi nhu cầu về nhà ở suy yếu, cấu trúc của nhu cầu thị trường đang chuyển sang các đơn vị nhỏ hơn, giá cả phải chăng hơn, trái ngược với các căn hộ lớn hơn và tốn kém hơn. Xu hướng này đã thúc đẩy các nhà phát triển và cơ quan chính phủ xem xét lại các chiến lược dài hạn của họ để đảm bảo thị trường bất động sản bền vững và cân bằng.

Theo dữ liệu từ Văn phòng Thống kê Chung, độ tuổi trung bình của các cuộc hôn nhân đầu tiên đã tăng từ 24,1 năm vào năm 1999 lên 27,2 tuổi vào năm 2024. Trong khi đó, tỷ lệ sinh năm 2024 giảm xuống còn 1,91 trẻ em trên mỗi phụ nữ - một nửa mức được ghi nhận vào năm 1989 - và tiếp tục giảm nhanh chóng. Ở các thành phố lớn như thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh, tỷ lệ sinh sản đang gần Liên Hợp Quốc ' "Ultra-Low Fertility " Ngưỡng của 1,3 trẻ em trên mỗi phụ nữ.

Một số yếu tố đóng góp cho xu hướng này. Hiệp hội nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra chi phí sinh hoạt tăng, đặc biệt là giá nhà đất tăng vọt, như một lý do chính khiến những người trẻ tuổi trì hoãn hôn nhân và sinh con. Về lâu dài, động lực này sẽ quay trở lại thị trường bất động sản, định hình cả cung và cầu.

Một tỷ lệ sinh giảm dẫn đến quy mô hộ gia đình nhỏ hơn và ít hộ gia đình mới hình thành. Điều này dẫn đến một nhóm dân số trong độ tuổi lao động và hình thành gia đình, chính nhân khẩu học truyền thống thúc đẩy nhu cầu bất động sản.

nhỏ hơn, thông minh hơn và giá cả phải chăng hơn theo yêu cầu

Khi các thực tế nhân khẩu học này được đặt ra, nhu cầu nhà ở tổng thể đang suy yếu. Sở thích đang chuyển sang các tài sản nhỏ hơn, tiết kiệm chi phí hơn là các căn hộ lớn, giá cao. Kết quả là tỷ lệ hấp thụ thấp hơn trong các phân khúc nhất định của thị trường, đặc biệt đối với các đơn vị không còn phù hợp với xu hướng nhân khẩu học và kinh tế phát triển.

Mặc dù có nhu cầu suy yếu, giá nhà ở vẫn cao và phần lớn không linh hoạt. Điều này tạo ra một khoảng cách khả năng chi trả ngày càng lớn, đặc biệt là đối với những người mua trẻ tuổi và khiến các nhà phát triển khó bán các tài sản lớn, có giá trị cao. Khi hàng tồn kho tích lũy và doanh thu vốn chậm lại, áp lực thanh khoản tăng lên. Các nhà phát triển hiện đang bị buộc phải đánh giá lại các chiến lược sản phẩm, giá cả và các giải pháp tài chính để kích thích nhu cầu.

với mức giá vượt xa thu nhập-đặc biệt đối với người trẻ tuổi-nhiều người trong thế hệ này đang từ bỏ giấc mơ sở hữu nhà và chuyển sang thuê lâu dài. Sự thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở mà còn các quyết định cuộc sống rộng lớn hơn, như hôn nhân và có con, làm trầm trọng thêm nguy cơ tỷ lệ sinh thấp hơn trong tương lai.

Học từ các bài học quốc tế

Kinh nghiệm từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore tiết lộ rằng tỷ lệ sinh thấp liên tục kết hợp với giá nhà ở cao dẫn đến tình trạng thiếu lao động nghiêm trọng và gánh nặng ngày càng tăng đối với các hệ thống phúc lợi xã hội, làm suy yếu tăng trưởng kinh tế lâu dài.

Để tránh những cạm bẫy tương tự, Hiệp hội Realtor (VAR) Việt Nam kêu gọi chính phủ áp dụng các chính sách tích hợp. Chúng bao gồm kiểm soát giá nhà ở, mở rộng nguồn cung nhà ở giá rẻ, cung cấp hỗ trợ tài chính cho người mua nhà trẻ, và khuyến khích hôn nhân và sinh con để duy trì một nền tảng nhân khẩu học ổn định để phát triển bền vững.

Giải pháp chính sách cho thị trường thay đổi

Đầu tiên, cần phải đẩy nhanh sự phát triển của nhà ở xã hội, đặc biệt là ở các khu vực đô thị lớn có nhu cầu cao. Điều này bao gồm mở rộng các mô hình cho thuê và thuê để sở hữu, với chính phủ đóng vai trò trung tâm trong việc phát triển và quản lý cổ phiếu nhà ở để đáp ứng nhu cầu thực sự của dân số thu nhập thấp và trẻ tuổi.

Thứ hai, chính phủ nên tiếp tục tạo ra các điều kiện thuận lợi cho các nhà phát triển để xây dựng nhà ở thương mại giá cả phải chăng thông qua các ưu đãi chính sách như thủ tục hành chính đơn giản, hỗ trợ tín dụng hoặc điểm ưu tiên trong đấu thầu cho các dự án công cộng.

Thứ ba, các doanh nghiệp bất động sản nên được khuyến khích chuyển từ các mô hình xây dựng-ra-bán sang các mô hình xây dựng thành các mô hình. Sự thay đổi này sẽ cho phép các nhà phát triển tạo ra dòng tiền dài hạn ổn định và bền vững. Các mô hình thành công ở nước ngoài có thể được nhân rộng thông qua ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) và quan hệ đối tác công tư, nơi nhà nước cung cấp đất đai và cơ sở hạ tầng và doanh nghiệp xử lý đầu tư và hoạt động thông qua các thực thể quản lý chuyên nghiệp.

PV