Hàng trăm tỷ trong các doanh nghiệp gánh nặng đất đai
Trong khi giá đất vẫn còn nhiều vấn đề và đã kéo dài trong nhiều năm, các doanh nghiệp bất động sản lo ngại về quy định được đề xuất trong dự thảo sửa đổi đối với nghị định 103, trong đó áp dụng thêm 5,4%mỗi năm đối với phí sử dụng đất chưa trả. 
Bộ Tài chính (MOF) đang hoàn thiện một dự thảo nghị định sửa đổi và bổ sung một số điều khoản của Nghị định 103/2024 liên quan đến phí sử dụng đất và phí cho thuê đất. 
Đối với các quyết định phân bổ đất đai và thay đổi mục đích sử dụng đất trước khi luật đất 2024 có hiệu lực (không có quyết định tính phí sử dụng đất), việc tính toán và thu phí sử dụng đất sẽ tuân theo khoản 2, Điều 257 của Luật đất đai.
Phí sử dụng đất bổ sung mà người dùng đất phải trả trong khoảng thời gian khi phí chưa được tính sẽ được xác định ở mức 5,4 % mỗi năm so với số tiền chưa thanh toán.
Yêu cầu này đặt ra những thách thức đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là những người được phân bổ đất và bắt đầu các dự án cách đây nhiều năm nhưng vẫn chưa nhận được thông báo để trả phí sử dụng đất.
Một đại diện của công ty T.T.P đã chia sẻ rằng vào năm 2002, công ty đã được phân bổ 16.200 m2 đất ở Thu duc Ward, HCM City, cho một dự án dân cư, trong đó gần 7,400 m2 là vùng đất dân cư. Công ty đã trả phí sử dụng đất cho vùng đất dân cư này vào năm 2003.
Sau đó, mục tiêu của dự án đã được điều chỉnh từ việc xây dựng một khu dân cư để xây dựng một khu chung cư. Dự án đã được hoàn thành và bàn giao cho cư dân vào năm 2021, nhưng cho đến nay, chính quyền đã không đưa ra bất kỳ thông báo nào về phí sử dụng đất bổ sung.
Sau hơn 30 vòng đấu thầu, Bộ Nông nghiệp và Môi trường HCM vẫn chưa chọn một đơn vị để đánh giá giá đất cho dự án. Nếu chúng ta phải trả thêm 5,4 phần trăm mỗi năm trong hơn một thập kỷ, công ty không thể chịu đựng được, ông nói.
Công ty Hong Dat cũng đang vật lộn với các vấn đề về phí sử dụng đất cho dự án khu dân cư Hong Dat của mình tại Duc Lap Cổ xã, Tỉnh Tay Ninh.
Năm 2018, công ty đã được một tỉnh lâu năm để chuyển đổi 58 ha đất công nghiệp thành vùng đất dân cư và dịch vụ thương mại để phát triển một dự án dân cư, trong đó 25 ha là vùng đất nông thôn (chịu phí sử dụng đất).
Sau khi chuyển hàng ngàn lô đất cho khách hàng, phải đến năm 2020, chính quyền mới phê duyệt đơn giá để tính phí sử dụng đất của dự án. Tuy nhiên, cho rằng đơn giá không hợp lý, công ty đã yêu cầu xem xét lại.
Cho đến nay, chính quyền đã không hoàn thành phí sử dụng đất. Hong Dat ước tính rằng phí sử dụng đất có thể lên tới 300 tỷ VND. Nếu áp dụng thêm 5,4 phần trăm mỗi năm, chi phí bổ sung sẽ vượt quá 1110 tỷ VND trong bảy năm qua.
Trên thực tế, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản muốn hoàn thành kịp thời các nghĩa vụ tài chính của họ liên quan đến đất, bao gồm thanh toán phí sử dụng đất, để tối ưu hóa chi phí đầu vào. Sự chậm trễ trong đánh giá giá đất là lý do chính cho các thủ tục kéo dài và trong nhiều trường hợp, lỗi không nằm ở các doanh nghiệp.
Phí không hợp lý
Liên quan đến yêu cầu trả thêm 5,4 % mỗi năm trong khoảng thời gian khi phí sử dụng đất không được tính, Le Hu Thia, phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản HCM City, cho biết điều này là không hợp lý.
Phụ phí 5,4 phần trăm mỗi năm được hiểu là tiền lãi của người Hồi giáo hoặc một hình phạt thanh toán trễ, áp dụng cho giai đoạn khi các doanh nghiệp không hoàn thành nghĩa vụ tài chính của họ đối với việc sử dụng đất. Nhưng các khoản thanh toán trễ phải được đổ lỗi cho chính quyền địa phương (họ không đưa ra quyết định phát hành về phí đất mà các doanh nghiệp phải trả), không phải các doanh nghiệp. Vì vậy, họ không được chịu hình phạt, ông nói.
Các doanh nghiệp muốn thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bởi vì họ đã giành chiến thắng để có thể tiến hành và thực hiện các dự án của họ, bao gồm cả các dự án mở để bán.
Thanh toán trễ sử dụng đất cũng không thể huy động được vốn và tăng chi phí tài chính và bỏ lỡ các cơ hội kinh doanh.
Le Hoang Chau, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố HCM, đã khẳng định rằng chính phủ có toàn quyền sửa đổi các Điều 50 và 51 mà không cần chờ sửa đổi luật đất đai.
Anh Phuong
